Onroerend goed bij een bedrijfsovername

Bij een bedrijfsovername is het mogelijk dat de aangeboden onderneming onroerend goed bezit. Denk bijvoorbeeld aan grond, opslaghallen of een bedrijfspand. Hoe gaat u om met onroerend goed bij een bedrijfsovername en hoe beïnvloedt onroerend goed de verkoopsom?

Stel direct uw vraag

Neem contact op

Financieringslast

Het niet meenemen van onroerend goed bij een transactie kan interessant zijn voor een koper. Het zorgt voor een lagere initiële overnamesom wanneer onroerend goed geen deel uitmaakt van de transactie. Echter, het kan – afhankelijk van de gemaakte afspraken – op de langere termijn zorgen voor lagere geldstromen door terugkerende huurlasten.

Laten we een onderneming die € 1.000.000,- EBITDA per jaar realiseert als voorbeeld nemen. Bij een bedrijfsovername zijn koper en verkoper het eens geworden over een factor 5x EBITDA als overnamesom, € 5.000.000,- dus. Op het moment dat de verkoper eigenaar blijft van het onroerend goed en een jaarlijkse huur rekent van € 200.000,-, vermindert dat voor u als koper uw EBITDA van €1.000.000,- naar € 800.000,-. Als we over dat bedrag dezelfde multiple van 5 rekenen komen we uit op € 4.000.000,-.

Dit zal voor u als koper dus resulteren in een overnamesom die € 1.000.000,- lager is, maar zal u wel ieder jaar huur moeten betalen. Als de verkoper een minimale huurperiode afdwingt tijdens de onderhandelingen van bijvoorbeeld 6 jaar, zal u uiteindelijk na 6 jaar € 200.000,- meer betaald hebben dan als u het vastgoed had meegenomen in de transactie. Daarentegen zult u in de situatie waarin u vastgoed overneemt wel met afschrijvingen en financieringslasten te maken die ook uw winst voor belasting drukken.

Toch kunnen er ook voor de verkoper nadelen zitten aan het niet verkopen van het vastgoed. Naast het ontvangen van een lagere initiële overnamesom, kan u als koper na het verstrijken van de huurperiode ervoor kiezen om de onderneming/bedrijfsvoering onder te brengen in een ander pand om bijvoorbeeld synergievoordelen te realiseren. De verkoper blijft vervolgens achter met een leeg pand dat misschien wel specifiek voor die onderneming is ingericht en dus moeilijk te verhuren is aan een andere ondernemer. Echter, het meeste bedrijfsgebonden vastgoed is in de basis alternatief aanwendbaar, tenzij hele specifieke bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd en het vastgoed hierop is ingericht.

Onroerend goed wel meenemen in de transactie

Een koper kan ook redenen hebben om het kopen van het vastgoed als voorwaarde te stellen van de transactie. Zo is bij een overname van het vastgoed de koper volledig onafhankelijk om bijvoorbeeld uitbreidingsinvesteringen te doen. Omdat beslissingen omtrent het onroerend goed grote consequenties hebben met betrekking tot de overname, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken. Om u professioneel te laten begeleiden adviseren wij om contact op te nemen met een overnameadviseur.